在关于上海楼价的话题热得不能再热的时候，美国投资银行高盛(GoldmanSachs)出人意料地以1.076亿美元(约合人民币8.6亿元)的价格买下了上海市福州路318号的百腾大厦(PidemcoTower)。4月11日，高盛(亚洲)有限责任公司在接受记者电话询问时确认了这桩交易。

　　尽管高盛保持了一贯的低调，但有关这桩交易的消息仍然通过新加坡证券交易所在4月1日挂出的00116号公告迅速传回内地：凯德置地有限公司(CapitalandLtd.)向高盛集团属下的联号公司HooverRealtySRL出让旗下的上海沪腾房地产开发有限公司(百腾大厦的项目公司，以下简称上海沪腾)，此次交易将为凯德置地带来2320万美元(约合人民币1.92亿元)的利润。该交易预计于今年6月底完成。凯德置地是新加坡上市地产公司嘉德置地集团在华的全资子公司。

　　这是高盛在中国内地投资的第一个房地产项目。在这个领域，与高盛并驾齐驱的另一家投资银行摩根士丹利(MorganStanley)已经先行一步。早在2003年7月，摩根士丹利就在上海投资了“新天地”附近的锦麟天地雅苑项目，至今摩根士丹利已经在中国内地投资了10个地产项目，其中超过半数的项目落在上海。

　　有意思的是，在2004年的9月和12月，摩根士丹利亚洲地区的首席经济学家谢国忠与高盛亚洲地区的首席经济学家梁红分别对中国房地产市场发表了截然相反的观点。谢国忠认为中国已经出现房地产泡沫，而且离泡沫破灭的时间不会太久；梁红则认为，中国房地产泡沫即刻破灭论缺乏证据，中国房地产市场总体而言是强劲并且健康的。

　　进入2005年，中国政府正在通过征收营业税、提高房贷利率等措施逐渐收紧房地产市场。德意志银行(亚洲)首席经济学家马骏博士说：“中国内地房价的不确定性正在上升，并且市场普遍预期政府会有新的政策出台，从而更进一步增加了这种不确定性。”

　　高盛的第一笔中国房地产交易

　　高盛认为，收购百腾大厦是“一桩正常的商业交易”。

　　据了解，高盛的房地产投资由高盛商人银行部下属的房地产直接投资部具体操作。这个部门的亚洲总部位于日本东京，此前高盛在亚洲的地产投资主要集中在日本。

　　“我们的亚洲房地产投资业务在日本做得最多，这一点高盛和我们是一样的。”摩根士丹利一位分析师说，“只不过我们比高盛早两年进入了中国内地。”

　　收购百腾大厦的资金来自高盛的地产基金——白厅基金(WhitehallFunds)。高盛是白厅基金的主要投资者和合伙人，资金大约占其中的5％至10％。作为世界上规模最大的房地产投资者之一，到2004年初，白厅基金在全球范围内共收购了2.6万多项房地产及贷款相关的资产，交易成本约为600亿美元。

　　对于百腾大厦的转让，凯德置地中国控股集团向记者表示，如果不是因为是上市公司，凯德置地也不愿意公布这桩交易的具体内容。高盛对此同样不愿多加评论。

　　一位上海地产业人士向记者透露，事实上高盛房地产投资部相关人员来到内地已经很长时间了，“他们一直都在寻找合适的房地产项目”。

　　马骏博士拒绝对具体交易作任何评价，但是他认为任何机构投资这么大的项目，肯定经过了漫长的准备与谈判。“今天出来的决定绝对不是突然的，一定是过去几年长期关注的延续。”他说。

　　高盛第一次涉足内地房地产令很多地产界人士主动替高盛算起这笔买卖的盈亏。他们大多估计高盛买下百腾大厦的均价约为每平方米2500美元。《华尔街日报》则把这个数字精确到每平方米2582美元。

　　百腾大厦所在的地块是凯德置地在10年前买下的。1999年，百腾大厦竣工，那时楼价为每平方米1800美元至1900美元。一位熟悉百腾大厦的地产分析师估算后认为，除去每平方米200美元至300美元的折旧成本，凯德置地在百腾大厦上的税后成本价是每平方米1500美元至1600美元。

　　百腾大厦目前基本租满，大部分业主与上海沪腾签订了2至3年的租赁合同。“高盛第一年和第二年的回报率大约在4％至5％。”一位地产分析师说，“不过高盛可能不完全是为了现金的回报。”这位分析师认为，高盛对上海写字楼市场上涨的预期是正确的，“所以高盛在百腾项目上会赚到钱”。

　　香港长江实业集团执行董事赵国雄也是一向看好上海写字楼市场，他评价道：“高盛还是很便宜地把百腾大厦给吃下来了。”摩根士丹利某人士则很爽快地夸奖对手：“这个项目高盛不会亏的。”

　　没有人知道百腾大厦是否曾经落入过摩根士丹利地产基金的视线。据凯德置地透露，他们曾经考虑过就该项目与摩根士丹利进行合作，报出的价格也相当优惠，遗憾的是“摩根士丹利